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Question-réponse

Achat ou vente en viager : quelles sont les règles ?

Vérifié le 05/11/2020 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Le viager consiste à vendre un logement à une personne qui verse en échange une rente viagère au vendeur jusqu'à son décès imprévisible. La répartition entre le vendeur et l'acheteur du paiement des charges du bien vendu diffère selon le type de viager ou les clauses du contrat de vente.

Toute personne <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R355">capable juridiquement</a> peut vendre ou acheter un logement en viager.

Le décès futur du vendeur, appelé <span class="expression">crédirentier</span>, doit être imprévisible. Ainsi, l'acquéreur, appelé <span class="expression">débirentier</span>, ne doit pas avoir eu connaissance d'une maladie dont était atteint le crédirentier au moment de la signature de l'acte de vente.

Si le vendeur décède dans les 20 jours qui suivent la signature de l'acte de vente, la loi considère que l'événement était prévisible et que la vente n'est pas valable. L'annulation de la vente peut alors être demandée par les héritiers du crédirentier devant le tribunal.

La vente peut se faire en viager libre ou occupé.

Dans le cas du <span class="miseenevidence">viager libre</span>, dès la signature de la vente, l'acquéreur dispose librement du bien pour l'occuper ou le louer et percevoir les loyers.

Dans le cas du <span class="miseenevidence">viager occupé</span>, le vendeur conserve toute sa vie <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R44557">l'usufruit</a> ou un droit d'usage du bien vendu. L'usufruit lui permet d'habiter dans le logement ou de le louer et de percevoir les loyers. Un droit d'usage lui permet de conserver l'usage personnel du logement en y habitant sans pouvoir le louer.

Le logement pourra être occupé par l'acquéreur à partir du décès du vendeur ou du dernier survivant lorsque le contrat concerne plusieurs vendeurs.

  À savoir

comme pour toutes les ventes de biens immobiliers, <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R17851">l'acte authentique</a> de vente est obligatoirement établi par un notaire.

La vente consiste pour l'acquéreur à acheter un logement sans avoir à verser la totalité du prix le jour de l'acquisition.

Le prix est généralement constitué d'une somme versée le jour de la vente appelée le <span class="expression">bouquet</span> et d'une <span class="expression">rente</span> viagère que le vendeur perçoit jusqu'à son décès.

Le <span class="miseenevidence">bouquet</span> est la partie du prix payée comptant à la signature du contrat de vente. Le bouquet n'est pas obligatoire. Il est librement fixé par les parties et il équivaut, en général, à 30% de la valeur totale du bien.

La <span class="miseenevidence">rente viagère</span> peut être versée à une ou plusieurs personnes physiques. Dans ce dernier cas, une rente est versée à chacun des vendeurs (époux ou <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R1115">indivisaires</a>).

En cas de décès de l'un des bénéficiaires, la rente peut être reversée intégralement au survivant, on dit que la rente est <span class="expression">réversible</span>. Elle peut également être réduite proportionnellement, on dit que la rente est <span class="expression">réductible</span>.

La rente est mensuelle, trimestrielle ou annuelle. Elle est payable d'avance ou à terme échu.

La valeur totale de la rente est incertaine, car elle dépend de la durée de vie du vendeur. Son montant est estimé en fonction de plusieurs critères parmi lesquels :

  • Âge et espérance de vie du crédirentier
  • Valeur du bien
  • Loyers que pourrait percevoir le crédirentier si le logement était loué

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barèmes. Vous pouvez les consulter auprès d'une compagnie d'assurance ou d'un notaire.

Où s’adresser ?

Notaire

Les parties peuvent insérer dans l'acte de vente une <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R2289">clause d'indexation</a> permettant la révision automatique du montant de la rente suivant, par exemple, un indice publié par l'<a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R12417">Insee</a>.

Pour assurer la sécurité du paiement des rentes, le crédirentier peut notamment inscrire dans l'acte de vente les éléments suivants :

  • <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R1061">Clause résolutoire</a> qui l'autorise à reprendre son bien si plusieurs rentes ne sont plus versées par le débirentier
  • <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=R19480">Clause pénale</a> lui permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (s'il a été versé), en cas de résiliation du contrat de vente

  À savoir

les rentes viagères sont soumises à <a href="https://www.lecoudraysurthelle.fr/votre-village/service-public/?xml=F3173">l'impôt sur le revenu</a> pour une fraction de leur montant, comprise entre 30 et 70% et décroissante avec l'âge du crédirentier.

Viager occupé

  • En l'absence de précision dans l'acte de vente, les charges suivantes sont payées par le vendeur :

    • Réparations et entretiens courants du logement sauf s'il libère totalement le bien vendu
    • Taxes d'habitation, foncière et d'enlèvement des ordures ménagères
    • Factures d'énergie

    Les grosses réparations sont prises en charge par l'acheteur.

  • En l'absence de précision dans l'acte de vente, la taxe foncière et la taxe d'enlèvement des ordures ménagères restent à la charge de l'acheteur.

    La répartition des autres charges et travaux doit être prévue dans l'acte de vente.

Viager libre

Les charges (factures d'énergie, taxes, impôts...), l'entretien courant et toutes les réparations sont à la charge de l'acheteur.

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Pour en savoir plus

Nouveauté en matière d’état civil

La loi n° 2022-301 du 2 mars 2022 relative au choix du nom issu de la filiation

est entrée en vigueur le 1er juillet 2022.

Vous pouvez désormais changer votre nom de famille en mairie comme c’est déjà le cas pour le prénom.

(sous certaines conditions).

Cette loi comprend quatre séries de dispositions :

* L’article 1er simplifie et harmonise les règles du nom d’usage. Pour les enfants mineurs, il facilite le recours au nom d’usage par adjonction du nom du parent qui n’a pas été transmis.

* L’article 2 permet à toute personne majeure, une fois dans sa vie, de changer de nom par déclaration devant l’officier de l’état civil pour porter l’un des noms suivants : le nom du père, le nom de la mère ou un nom composé de l’adjonction de leurs deux noms dans l’ordre choisi et dans la limite d’un nom par parent.

Cette demande fait l’objet d’un formulaire CERFA n° 16229*01 et d’une notice disponible sur le site «service-public.fr »

* L’article 3 permet au juge de statuer sur le nom de l’enfant lorsqu’il prononce le retrait total de l’autorité parentale.

* L’article 4 supprime la représentation par le tuteur pour le changement de prénom d’une personne sous tutelle.

N’hésitez pas à vous renseigner auprès du secrétariat de la mairie.

Changer de Prénom, c’est possible

Vous souhaitez changer de prénom parce qu’il vous porte préjudice ?

La loi  n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle prévoit une simplification de la procédure de changement de prénom par son article 56.

Toute personne peut demander à l’officier de l’état civil (Monsieur le Maire) à changer de prénom. La demande est remise à l’officier de l’état civil du lieu de résidence ou du lieu où l’acte de naissance a été dressé. S’il s’agit d’un mineur, la demande est remise par son représentant légal.

Pour plus de renseignements : 03.44.81.14.24